Airbnb em condomínios residenciais exige aprovação de 2/3 dos condôminos

STJ uniformiza divergência entre turmas sobre locação de curta duração em plataformas digitais e restringe o uso sem autorização condominial

A Segunda Seção do STJ decidiu, por maioria de votos (5 a 4), no REsp 2.121.055/MG, que a oferta de imóvel residencial em plataformas como o Airbnb constitui contrato atípico que altera a destinação do edifício. Com base nos arts. 1.336, IV, e 1.351 do Código Civil, firmou-se o entendimento de que a prática depende de aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia, impactando proprietários, plataformas e o mercado de locação por temporada.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em sessão realizada em 7 de maio de 2026, concluiu o julgamento do Recurso Especial n. 2.121.055/MG por maioria de cinco votos a quatro, fixando o entendimento de que a oferta de unidade residencial em plataformas digitais de estadia de curta duração — como Airbnb, Booking e similares — depende de autorização de ao menos dois terços dos condôminos, mediante alteração da convenção do condomínio. A relatora do acórdão foi a Ministra Nancy Andrighi.

O caso em questão envolvia proprietária de apartamento situado em condomínio residencial no Estado de Minas Gerais. O imóvel, adquirido com recursos de herança, era utilizado pela família residente no interior do estado e ofertado em plataforma digital apenas nos períodos em que se encontrava desocupado. O síndico passou a exigir autorização prévia para as locações, embora a convenção condominial não contivesse previsão expressa nesse sentido. A proprietária, então, ajuizou ação visando assegurar a continuidade das locações. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais manteve a restrição imposta pelo condomínio, consignando que o STJ já admitia tal limitação quando prevista em convenção. A proprietária recorreu, sustentando que a locação por temporada não descaracterizaria a destinação residencial do imóvel.

No julgamento, a Ministra Nancy Andrighi desenvolveu a fundamentação em torno do art. 1.336, inciso IV, do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de dar à unidade autônoma a mesma destinação da edificação. Partindo da premissa de que o condomínio possui natureza residencial, concluiu que as unidades também devem ser utilizadas com essa finalidade. Em seguida, invocou o art. 1.351 do CC, que exige aprovação de dois terços dos condôminos para a mudança de destinação do edifício ou de suas unidades imobiliárias.

A relatora classificou a relação jurídica estabelecida por meio das plataformas digitais de hospedagem como contrato atípico, distinto tanto da locação residencial disciplinada pela Lei n. 8.245/1991, quanto do contrato de hospedagem hoteleira. Essa atipicidade, somada à alta rotatividade de usuários e ao caráter de exploração econômica da unidade, seria o que afasta a atividade da simples locação por temporada, descaracterizando o uso residencial do imóvel. Na visão da ministra, o apartamento deixa de funcionar como espaço familiar para se tornar instrumento de geração de renda.

A Ministra Daniela Teixeira acompanhou integralmente o voto da relatora, acrescentando que precedentes anteriores da Terceira Turma não teriam enfrentado diretamente o mérito da controvérsia, razão pela qual a uniformização promovida pela Segunda Seção se mostrava necessária. Ambas destacaram que investidores interessados nessa modalidade de exploração deveriam buscar imóveis especificamente destinados à hospedagem temporária, como flats e empreendimentos de apart-hotel.

A decisão encerra período de divergência entre as turmas do STJ sobre o tema, que vinha gerando insegurança jurídica em diferentes estados diante da expansão das plataformas digitais. Com a uniformização, consolida-se o entendimento de que a ausência de previsão restritiva na convenção condominial não é suficiente para autorizar a prática: a aprovação positiva de dois terços dos condôminos passa a ser requisito necessário.

Do ponto de vista prático, o julgamento impacta diretamente proprietários que já operam nesse modelo — que precisarão verificar se o condomínio conta com aprovação assemblear suficiente — e aqueles que pretendem iniciar a atividade. Condomínios que já permitem a prática expressamente em suas convenções não são afetados. Imóveis fora do regime condominial, como casas e sobrados independentes, tampouco se enquadram no escopo da decisão.

A plataforma Airbnb manifestou posição contrária ao resultado, afirmando tratar-se de caso específico e pontual, e sustentando que a restrição à locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade. A empresa anunciou que avaliará as medidas legais cabíveis em defesa dos anfitriões e de todo o ecossistema econômico que depende dessa atividade.

O acórdão ainda não foi publicado, e a tese fixada poderá ser objeto de embargos de declaração pelas partes, o que pode, eventualmente, introduzir modulação de efeitos ou esclarecimentos adicionais sobre o alcance do entendimento firmado pela Segunda Seção.