Airbnb e os Novos Riscos do Investimento Imobiliário

O investimento imobiliário é uma das formas mais tradicionais de aplicação financeira no Brasil, geralmente atrelado aos objetivos de preservação patrimonial, obtenção de renda passiva e segurança financeira de longo prazo. Nos últimos anos, uma opção moderna ganhou espaço no mercado imobiliário: a compra de apartamentos compactos e studios destinados à locação de curta temporada em plataformas como Airbnb e similares.

No Brasil, essa tendência ganhou força especialmente nas grandes capitais, impulsionada pela procura dos hóspedes por opções alternativas à hotelaria e pela possibilidade de retorno financeiro atrativo aos anfitriões. A alta demanda turística e o baixo custo operacional das plataformas digitais atraem desde investidores iniciantes até fundos especializados.

Essa mudança na destinação dos imóveis, contudo, traz efeitos colaterais ao mercado, como o encarecimento dos aluguéis mensais e anuais, a redução da oferta habitacional em regiões centrais e tensões de convivência entre moradores e hóspedes. Nesse contexto, o crescimento das locações de curta temporada virou pauta de discussões urbanísticas, econômicas e regulatórias, trazendo mudanças relevantes no cenário jurídico.

No ano passado, a cidade de São Paulo passou a intensificar restrições à utilização de imóveis classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), vedando locações de curta temporada. A medida surgiu após investigações apontarem que imóveis beneficiados por incentivos fiscais e políticas públicas habitacionais estavam sendo utilizados para exploração econômica por investidores em plataformas digitais, desviando-se da função social a que se destinam. A regulamentação já está em prática: em 4 de maio de 2026, o Airbnb comunicou aos anfitriões da plataforma, com imóveis cadastrados na cidade de São Paulo, sobre o bloqueio dos anúncios vinculados a programas de habitação social, em cumprimento ao Decreto Municipal nº 64.244/2025.

Contudo, as restrições não se limitam aos imóveis beneficiados por programas sociais. A discussão alcançou também os condomínios residenciais comuns, envolvendo os limites entre o exercício do direito de propriedade e a destinação residencial coletiva do edifício, questão que passou a ser analisada diretamente pelos tribunais superiores.

No dia 7 de maio, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a exploração de imóveis residenciais em plataformas de curta temporada caracteriza alteração da destinação do condomínio. A decisão foi fundamentada na distinção entre uso residencial e exploração econômica do imóvel, na rotatividade de pessoas e nos possíveis impactos à segurança e ao sossego dos moradores. Com isso, para que apartamentos sejam utilizados em plataformas como Airbnb, passa a ser necessária a aprovação de dois terços dos condôminos para alterar a destinação do edifício. O entendimento alcança, inclusive, convenções antigas que não tratam sobre o tema, e os condôminos que têm anúncios de suas unidades passam a depender de deliberação de assembleia condominial para regularizar a atividade.

Embora existam discussões legítimas sobre os limites e impactos das locações de curta temporada, é necessário reconhecer que esse mercado acompanha uma tendência mundial em ascensão e faz parte da dinâmica moderna do investimento imobiliário. O excesso de restrições e a volatilidade regulatória são prejudiciais à autonomia do mercado e ao desenvolvimento econômico.

Dessa forma, a análise de viabilidade do investimento torna cada vez mais necessária a realização de due diligence imobiliária, “(…) definida como um processo de auditoria e investigação detalhada sobre um imóvel, visando identificar e avaliar riscos e irregularidades que possam afetar uma transação imobiliária” ¹ e orientação jurídica especializada. Na prática, essa etapa abrange a análise da matrícula do imóvel, do enquadramento urbanístico, da convenção e do regimento interno do condomínio, bem como dos atos municipais incidentes sobre o empreendimento.

Em um cenário marcado pelo aumento das restrições regulatórias, a análise preventiva assume papel de extrema relevância na avaliação da segurança jurídica, da viabilidade econômica e da própria previsibilidade do investimento imobiliário.

¹ PIASSABUSSU, Diego de Almeida; FRIAS, Eduardo Luiz de Medeiros; BRAUNSTEIN, Patrícia Melo. Due diligence imobiliária: essencial para a segurança e eficiência nas transações do mercado imobiliário. In: ÁVILA, Alessandra (coord.). Direito imobiliário contemporâneo. 1. ed. Indaiatuba, SP: Editora Foco, 2025.